Les perspectives de l’immobilier au Maroc s’annoncent intéressantes pour 2025, avec un secteur porté par l’accueil de plus de 17 millions de visiteurs en 2024 et l’optimisme généré par la Coupe du monde 2030. Dans ce contexte, la question se pose de plus en plus : faut-il privilégier l’investissement commercial au Maroc ou miser sur le rendement locatif résidentiel ?
Les différences entre ces deux segments sont notables. Le marché de l’immobilier commercial au Maroc attire les profils en quête de performances locatives élevées, mais il exige plus d’expertise en gestion et un budget d’acquisition parfois élevé. À l’inverse, l’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse de studios, d’appartements ou de maisons, séduit par sa stabilité et son public locatif large : familles, étudiants, jeunes actifs, etc. Il offre un rendement locatif résidentiel souvent fiable et un taux d’occupation satisfaisant. Dans cet article, nous allons examiner en détail ces deux options et proposer des pistes pour décider entre un investissement commercial au Maroc et l’achat d’un bien résidentiel.
Investissement commercial au Maroc : État des lieux en 2025
Pour évaluer l’investissement commercial au Maroc en 2025, il faut d’abord souligner l’essor des grandes villes comme Casablanca, Rabat, Tanger et Marrakech, qui concentrent l’activité économique du pays. Selon les estimations, le secteur de l’immobilier commercial a progressé de près de 5 % en volume de transactions en 2024, soutenu par des projets d’infrastructures (routes, ponts, TGV) et la perspective d’événements sportifs internationaux. Les investisseurs s’intéressent particulièrement aux locaux situés dans les quartiers dynamiques, car ceux-ci peuvent générer un rendement moyen de 8 % à 10 %.
Le fort attrait de l’investissement commercial au Maroc s’explique aussi par la stabilité des baux commerciaux. Généralement signés pour une durée de 3, 6 ou 9 ans, ils limitent le risque de turn-over rapide. Un locataire professionnel, comme une entreprise ou une enseigne de renom, peut demeurer longtemps dans le même local, assurant un flux locatif régulier.
Rendement locatif résidentiel : quel potentiel en 2025 ?
Le rendement locatif résidentiel est depuis longtemps un critère clé pour de nombreux acquéreurs en quête d’un placement stable. En 2025, les estimations de rentabilité varient entre 6 % et 9 % pour un appartement ou un studio bien situés dans les grandes villes marocaines. Cette performance, bien que parfois inférieure aux 10 % susceptibles d’être obtenus en commercial, reste appréciée pour son aspect durable.
Le marché résidentiel est alimenté par une demande locative soutenue. Les familles, les étudiants, les jeunes salariés et parfois même les touristes (pour les locations meublées de courte durée) dynamisent la recherche d’appartements à louer. Cette pluralité de locataires potentiels réduit le risque de vacances, surtout dans des villes comme Casablanca, Marrakech ou Tanger, où l’activité économique et touristique se développe rapidement.
Le rendement locatif résidentiel a pour atout supplémentaire une gestion plus familière pour la plupart des investisseurs. L’entretien régulier d’un appartement est relativement simple, et la rotation des occupants peut être anticipée. Enfin, la liquidité d’un bien résidentiel à la revente est en général plus importante que celle d’un local commercial, puisque les particuliers cherchant un logement à acquérir sont nombreux.
Atouts et limites de l’investissement commercial au Maroc
Pour comprendre pleinement l’investissement commercial au Maroc, il est crucial de peser soigneusement ses avantages et ses inconvénients. D’un côté, le potentiel de rentabilité peut excéder les 8 % et atteindre jusqu’à 10 % dans des emplacements de premier choix (centre-ville, quartiers d’affaires, zones franches). La signature d’un bail commercial de longue durée limite aussi la fréquence de recherche de nouveaux occupants, ce qui peut apporter une certaine sérénité sur le long terme, pour peu que le locataire soit solvable.
Toutefois, l’investissement commercial au Maroc requiert souvent un capital de départ plus élevé. Le prix au mètre carré d’un bon emplacement commercial dépasse fréquemment celui d’un logement résidentiel dans le même quartier, car le potentiel d’exploitation est plus important. De plus, en cas de départ du locataire, la vacance peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plus, si l’on ne trouve pas d’enseigne correspondant au concept du local ou au standing du lieu. Par conséquent, il est préférable d’être bien conseillé avant de se lancer dans un local commercial. Malgré cela, pour un investisseur disposé à s’impliquer et à supporter un risque calculé, ce segment reste un moyen de viser une rentabilité supérieure aux placements résidentiels classiques.
Les facteurs clés du rendement locatif résidentiel
Le rendement locatif résidentiel dépend de plusieurs facteurs, à commencer par l’emplacement du bien. Les grandes métropoles comme Casablanca ou Rabat bénéficient d’une demande soutenue, mais les prix d’achat y sont plus élevés, ce qui peut réduire la rentabilité nette.
Le type de bien influe également sur le rendement locatif résidentiel. Un studio ou un petit appartement peut offrir un pourcentage de rentabilité plus élevé qu’un grand logement familial, même si le montant absolu du loyer est moins élevé. Les investisseurs qui privilégient la location courte durée (notamment dans des secteurs touristiques) peuvent générer des revenus supérieurs à une location longue durée, à condition de gérer efficacement les rotations et l’entretien du meublé.
La fiscalité joue un rôle non négligeable. Les droits d’enregistrement sont fixés à 4 % pour un bien résidentiel, et l’impôt sur la plus-value immobilière (IPVI) s’élève à 20 % sur le profit réalisé lors de la revente, avec des exonérations possibles si le bien constitue la résidence principale pendant un certain temps. Enfin, la taxe d’habitation est généralement payée par le propriétaire pour un logement loué vide, tandis que les locations meublées peuvent relever d’autres règles selon le régime choisi.
Quelle est la différence entre l’investissement commercial et résidentiel au Maroc?
L’une des divergences majeures entre immobilier commercial et résidentiel concerne la vacance locatives. Voici un tableau explicatif de la différence entre l’immobilier résidentiel et commercial sur plusieurs critères.
Critère |
Immobilier résidentiel |
Immobilier commercial |
|---|---|---|
|
Rendement brut moyen |
6 % à 9 % |
Jusqu’à 10 % (emplacement prime) |
|
Durée de bail habituelle |
1 an (renouvelable tacitement) |
3-6-9 ans (bail commercial) |
|
Vacance locative |
Courte (demande locative large) |
Plus rare, mais potentiellement plus longue |
|
Droits d’enregistrement |
4 % |
6 % |
|
Gestion administrative |
Plus simple, peu de négociations spécifiques |
Plus complexe (bail, fonds de commerce) |
Stratégies de diversification dans le secteur immobilier
Face à la difficulté de trancher entre immobilier commercial et résidentiel, de plus en plus d’investisseurs optent pour une diversification de leur patrimoine. Concrètement, il s’agit d’acheter un appartement (ou plusieurs) afin de sécuriser un rendement locatif résidentiel et, en parallèle, d’acquérir un ou deux locaux commerciaux ciblés pour viser des rentrées financières supplémentaires.
Cette approche permet de répartir les risques. Si l’un des biens connaît une vacance passagère ou des difficultés de gestion, les autres biens continuent de générer des revenus. En outre, la diversification peut inclure plusieurs villes. Un investisseur peut placer une partie de son budget à Casablanca ou Rabat pour capter la solidité du marché urbain, et une autre partie à Tanger ou Marrakech pour profiter du dynamisme touristique et économique de ces zones.
Critères de choix pour investir avec sérénité
Avant de se lancer, il est recommandé de procéder à une analyse rigoureuse, que l’on vise un investissement commercial au Maroc ou profiter d’un rendement locatif résidentiel. Voici quelques critères à considérer :
En examinant ces éléments, chaque investisseur peut décider du scénario qui lui convient, que ce soit en misant sur un appartement pour bénéficier du rendement locatif résidentiel, en choisissant un local de commerce pour viser un revenu plus élevé, ou en adoptant une stratégie mixte afin de combiner les deux.
Que vous soyez attiré par le rendement locatif résidentiel ou par l’investissement commercial au Maroc, l’essentiel est d’identifier clairement vos objectifs et votre degré de tolérance au risque. En 2025, les deux segments s’annoncent porteurs au Maroc, notamment dans des villes comme Tanger, Casablanca ou Marrakech, qui bénéficient d’un contexte économique positif et de projets d’infrastructures structurants. Il n’existe pas de solution universelle : à chacun de déterminer si le rendement locatif résidentiel lui convient mieux ou s’il souhaite se lancer dans l’investissement commercial au Maroc, voire combiner les deux options. Dans tous les cas, une étude minutieuse de l’emplacement, des perspectives de valorisation et du cadre réglementaire reste la clé pour investir avec confiance et préparer l’avenir dans le secteur immobilier marocain.
